Crédito com garantia de imóvel: opção para enfrentar crise

O mais popular deles é o crédito com garantia de imóvel, chamado de home equity. Nessa modalidade, o tomador do empréstimo coloca um imóvel como garantia de pagamento.

Em 2020, o home equity cresceu 61% em relação a 2019, segundo o Banco Central. De 2005 a 2020, a alta foi de 85%.

Antes de decidir pelo crédito, contudo, é preciso cuidado. Isso porque, para contratá-lo, o empresário deve fazer uma alienação fiduciária – e, se deixar de pagar o empréstimo, pode perder o imóvel dado como garantia.

De acordo com a Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), os juros do home equity variam entre 0,7% ao mês mais o IPCA e 1% ao mês mais o IPCA — o que, no ano, gira em torno de 12% ano (já somado o IPCA). Crédito para capital de giro (para pessoa jurídica), por sua vez, tem juros médio de 13% ao ano.

Na Creditas, startup conhecida pela oferta de home equity, o investimento no próprio negócio é o segundo motivo mais comum nas solicitações de crédito por garantia de imóvel (17%), atrás do pagamento de dívidas (34%).

“Existe uma desconfiança [por causa do imóvel dado como garantia] mas, depois que o brasileiro faz as contas, ele descobre que se não utilizar o produto, o efeito sobre a vida e a empresa acaba sendo muito maior por conta dos juros”, disse Maria Teresa Fornea, vice-presidente de empréstimo com garantia de imóvel da startup.

Proprietário de uma empresa de obras e reformas, Rodolfo de Camargo Rodrigues, de 43 anos, contratou home equity (cujo valor não foi revelado) em junho de 2020 para pagar as dívidas do negócio, que deixou de operar por alguns meses por conta do isolamento social, e para expandir seus serviços.

O engenheiro civil disse primeiro ter buscado o Programa Nacional de Apoio às Microempresas e Empresas de Pequeno Porte (Pronampe), mas desistiu da linha de crédito pelo excesso de burocracia. “Eles falam da possibilidade de recuperação do negócio, mas impossibilitam pela burocracia. Cheguei até a ir ao Banco do Brasil, mas até hoje espero retorno deles”, afirmou Rodrigues.

No contrato que fez em uma startup, o engenheiro diz pagar 0,99% de juros ao mês mais IPCA, após ter colocado um de seus imóveis como garantia. Nas modalidades de crédito tradicionais para pequenas empresas, o empresário afirma ter encontrado juros que variavam entre 2,5% ao mês a 3% ao mês.

“Como estou trabalhando, acredito que isso será passageiro e voltarei à situação financeira que tinha antes. Não temos preguiça e medo de trabalhar. O crédito é só um fôlego para me recuperar”, disse.

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Contratação exige análise

Na avaliação de Andrew Frank Storfer, diretor da Anefac, o home equity é uma operação arriscada porque envolve um bem de alto valor e esse valor geralmente foi conquistado durante uma vida inteira.

“A alienação fiduciária é muito fácil de alguém executar. Se a pessoa não pagar a dívida, pode perder o imóvel e ser despejada. O empreendedor tem que ter muita certeza de que as coisas vão dar certo e é difícil ter essa certeza quando lidamos com dinheiro”, afirmou.

Empreendedores que possuem bons relacionamentos com os bancos conseguem negociar taxas semelhantes ou “até menores” que as cobradas em operações de home equity, garantiu o especialista. O problema, destacou, é quando o banco perde o interesse pelo negócio do cliente.

“Quanto mais o banco conhece o negócio do cliente, mais ele consegue negociar taxas atrativas. Se isso se esgotar, é porque o banco não tem mais confiança naquele negócio”, analisou o diretor da Anefac.

Além do risco de perder o imóvel, o empreendedor que utilizar empréstimo pessoal no negócio pode descaracterizar a personalidade jurídica da empresa — dependendo do formato em que ela foi registrada — alertou Storfer.

“Em empresas limitadas, por exemplo, a mistura dos bens pessoais com os corporativos pode levar à tomada do patrimônio pessoal do empreendedor no caso de dívida do negócio”, explicou.

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Fonte: G1 Urgente